Plánujete prodej nemovitosti nebo nemovitost kupujete? Správně vypracovaná kupní smlouva Vám zajistí bezpečný prodej nebo koupi nemovitosti. Smlouvy si nechte zpracovat v renomované advokátní kanceláři nebo prostřednictvím realitní kanceláře, která s advokátní kanceláří spolupracuje a smlouvy má certifikované.
V poslední době nám byly předložené návrhy kupních smluv, kdy zákazníci chtěli zkontrolovat jejich správnost. Po jejich prostudování jsme došli názoru, že některé smlouvy jsou vypracovány tak, že v nich nejsou řešena ustanovení, která chrání smluvní strany a zaručují bezpečný převod, ochranu finančních prostředků a majetku. Níže uvádíme náležitosti, které by každá kupní smlouva měla v základu obsahovat.
1. Specifikace nemovitosti
- Správnou specifikací nemovitosti zajistíte bezproblémový převod nemovitosti na katastrálním úřadě. V případě nesrovnalostí může úřad smlouvy zamítnout nebo vás vyzvat k jejímu doplnění nebo úpravě.
- Pro kupující je důležitá kontrola, jak prodávající nemovitost nabyl (nabývací titul) do vlastnictví a to z důvodu možného zneplatnění nabytí vlastnických práv.
2. Kupní cena a související ujednání
- Z jakého zdroje a do jakého data dojde k úhradě kupní ceny a zároveň kam budou finanční prostředky odeslány.
- Nikdy jako kupující nesouhlaste s převodem kupní ceny na účet prodávajícího před vkladem kupních smluv na katastr. Zároveň je pravidlem pro prodávající nedopustit, aby smlouvy byly vloženy na katastr před úhradou kupní ceny. Proto jedinou a správnou možností je využít třetí nezávislou stranu (advokátní kancelář, notář nebo bankovní ústav).
- Za jakých podmínek dojde k úhradě kupní ceny prodávajícímu, kdy se zpravidla prostředky hradí po přepisu nemovitosti.
- Prodávající je povinen uhradit daň z nabytí nemovitých věcí pokud ve smlouvě není ujednáno jinak. Kupující je garantem této úhrady, proto by prostředky měli být uhrazeny z úschovy přímo na účet finančního úřadu.
- Ustanovení pro případ, že kupující řádně a včas neuhradí kupní cenu.
- Pro případ, že na nemovitosti vázne zástavní právo pro bankovní ústav, jakým způsobem dojde k výmazu zástavní práva.
3. Prohlášení smluvních stran
- Ustanovení o absenci nezapsaných zástavních práv, věcných břemen a jiných právních vadách (nájemní právo, omezení převoditelnosti atd.).
- Podle NOZ v některých případech přechází dluhy spojené s užíváním nemovitosti na kupujícího, proto je nutné ustanovení, jakým se tyto nedoplatky budou řešit.
- Prohlášení smluvních stran, že proti nim nebylo zahájeno insolvenční řízení nebo exekuce.
- Předmět převodu nesmí být vložen do základního kapitálu právnické subjektu.
- Prohlášení kupujícího o řádném seznámení se stavem nemovitosti a jeho právním a technickým stavem.
- Ustanovení tykající se záruky prodávajícího, že na nemovitosti nevzniknou právní vady, nezhorší faktický stav nemovitosti atd.
4. Další důležitá ujednání
- Kdy a za jakých podmínek bude nemovitost předána a zároveň z jakým vybavením.
- Závazek prodávajícího tykajíce se zrušení trvalých pobytů na adrese prodávané nemovitosti.
- Poskytnutí součinnosti při přerušení nebo zastavení převodu.
- Kdo za jakých podmínek a termín doručení smluvní dokumentace katastrálnímu úřadu.
- Kupní smlouva by měla obsahovat smluvní pokuty, které budou využity v případě, že některá ze smluvních stran nesplní, k čemu se zavázala nebo co prohlásila. Kupní smlouvu by měla zpracovat třetí strana, která zaručí nezávislost, protože není s některou ze smluvních stran v nějakém osobním vztahu a nebude jí zvýhodňovat.
Berte, že toto je pouze základ toho, co by každá kupní smlouva měla obsahovat. Mnoho klientů z důvodu šetření finančních prostředků nedbá na kvalitu a správnost zpracované smluvní dokumentace a neuvědomí si, že se jedná o jejich mnohdy celoživotní majetek. Rozhodně nepoužívejte různé předepsané vzory, které jsou zdarma, jelikož ty doopravdy nic neřeší.
Rádi vám zdarma zkontrolujeme vaše smlouvy a případně navrhneme jejich úpravy. Samozřejmě vám také zajistíme bezpečný prodej vaší nemovitosti.
Tým HESTIA Group
