Mám prodat nemovitost sám, nebo si najmout realitní kancelář? Věčné dilema...a ne a ne ho vyřešit. Makléři vám budou samozřejmě tvrdit, že prodej na vlastní pěst je riziko. A naopak běžní smrtelníci, co mají s prodejem svépomocí zkušenosti, vám řeknou “klidně do toho jděte, je to snadné a navíc ušetříte.”
Oni mají ti lidé možná pravdu. Protože zažili prodej nemovitosti, který šel tzv. po másle. Co ale ti ostatní, co neměli takové štěstí? Ti, co narazili na nečestného kupujícího? A že jich není zrovna málo…. Ti se asi nepřetrhnou, aby se vám s tím pochlubili, že? Takže na druhé pomyslné straně ringu stojí makléři zcela osamocení. A stále si stojí za svým - že prodej přes RK je tou nejlepší volbou. A stále jim to nikdo nevěří.
My vám náš názor také nutit nebudeme. Realitní trh je přeci jenom plný předsudků, které nemůžeme vybojovat ze dne na den. Místo toho vám ale nabídneme z našeho pohledu férové porovnání prodeje nemovitosti přes RK a svépomocí. Rozebereme náležitosti prodeje krok za krokem a ukážeme běžný postup zkušeného, poctivého makléře a postup člověka prodávajícího na vlastní pěst.
| Prodej nemovitosti krok za krokem |
Prodej přes RK |
Prodej svépomocí |
|---|---|---|
| 1.Stanovení reálné prodejní ceny | Víte, proč někdy trvá prodej tak dlouho? To proto, že “někdo” nastavil špatnou cenu. To se ale zkušenému makléři nemůže stát. Ten vychází z reálných prodejů. Zná cenovou mapu a umí nastavit cenovou strategii tak, abyste nemuseli prodávat pod cenou. A také, abyste prodali přesně v ten čas, kdy potřebujete. | Jako prodejce si můžete porovnat nabídky podobných nemovitostí. Vždy ale uvidíte pouze nabídkové, nikoliv prodejní ceny nemovitostí. A ty leckdy nebývají reálné. |
| 2.Příprava nemovitosti na prezentaci | Říká se tomu home staging. A makléř dobře ví, že to znamená naklidit, naaranžovat a správně nafotit nemovitost. Lidé kupují očima - zapojí smysly a často je může přesvědčit (nebo naopak odradit) i pouhá fotka. Kromě toho je třeba mít připravené profi 3D půdorysy, videoprohlídku apod. | Vy si jistě také budete umět nafotit nemovitostsami, nebo ne? Pokud vám záleží na tom, abyste ji prodali, pak si dejte záležet a něco si o tom homestagingu načtěte. A nefoťte tak, jako někteří vaši kolegové - bez rozmyslu, co si o tom pomyslí kupující. |
| 3.Prezentace nemovitosti | Realitní kancelář si vždy může dovolit inzerovat na těch nejlepších a nejnavštěvovanějších serverech (přestože je to investice bez garance návratnosti). Je to zcela běžná součást realitních služeb a bývá ZDARMA - proč byste přes RK jinak prodávali, že? | Placené servery jsou pochopitelně drahé - za individuální prezentaci můžete zaplatit třeba i 20 tisíc! Většina prodávajících proto zvolí neplacené inzertní servery typu “prodej bez realitky”. Jenže ouha - 90 % lidí, co tam chodí, jsou makléři. Proč taky ne? Jsou tam kontakty, na které se vůbec nenadřou. |
| 4.Prohlídky nemovitosti | Připravit se, pozor, teď! Jak je vaše nemovitost stará? Kde je tady přípojka do kanalizace? Na zahradě je garáž, kterou ale nevidím na katastrální mapě – není postavená na černo? Jsou v katastru zapsaná nějaká zástavní práva? Jak se staví společenství vlastníků k půdní přístavbě? Jsou s bytem spojené nějaké dluhy a co výše anuity? Jaké jsou měsíční platby spojené s užíváním? Uff. Ještě, že je tu makléř, který je připraven na všechno odpovědět. | Prohlídka nemovitosti je jednou z věcí, u které byste jako prodávající vůbec nemuseli být. Vlastně promiňte, vy musíte, protože není nikdo jiný, kdo to za vás vyřídí a kdo zodpoví kupujícímu všechny jeho všetečné otázky. Alespoň ty, co se týkají samotné nemovitosti. Jiné dotazy se vás už netýkají, nebo ano? |
| 5.Výběr a prověření zájemce | Blokovat nemovitost pro někoho, kdo není ve skutečnosti koupěschopný a věrohodný, to by bylo nemilé Emile. Makléř si ho raději pořádně proklepne a nemovitost zarezervuje jen tomu, kdo ji skutečně chce a má na ni. | Jak se vyvarovat střetu s nevhodným kupujícím. Jak poznat, že je koupěschopný? Jak dopředu nastavit obchod, když zájemce teprve čeká až prodá svou starou nemovitost a bude mít na novou - na tu vaši? Tohle nedopadne dobře. Leda byste byli znalí makléřiny. |
| 6.Rezervační smlouva a záloha | Sliby - chyby. Makléř velmi dobře ví, že zájem kupujícího je třeba stvrdit černě na bílém. Zajistí tedy smlouvu a od kupujícího převezme zálohu, která jeho skutečný zájem zagarantuje. | Při prodeji svépomocí jsou rezervační smlouvy a zálohy časté, asi jako sáňky v létě. A to je pak také kámen úrazu. Často kvůli tomu nedojde ani k prodeji, nebo se prodej prodlužuje kvůli zbytečným blokacím, když původní zájemce nedostane hypotéku nebo si nakonec vybere zajímavější nabídku. |
| 7.Dohoda o podmínkách převodu a nastavení podmínek obchodu | Štěstí přeje připraveným makléřům. Ti vědí, že v rámci bezpečnosti musí nastavit obchod tak, aby se vyhnuli pozdějším problémům. Týká se to způsobu financování, úhrady kupní ceny, předání nemovitosti, odhlášení trvalého pobytu, zapalacení daně z nabytí nemovitých věcí prodávajícím atd. Makléři přitom běžně spolupracují s právníky - odborníky na realitní právo. | Máte ve svém okolí známého právníka? Gratulujeme. A je tento právník specialista na realitní právo? Gratulujeme podruhé. A pokud ne, pak vám doporučujeme něco s tím udělat. Abyste nebyli jako většina, co tohle vůbec neřeší, pak mají například problémy při odhlášení pobytu bývalých vlastníků. Daň z nabytí nemovitých věcí bude vymáhat finanční úřad po garantovi – kupujícím. |
| 8.Smluvní dokumentace a převod nemovitosti a předání nemovitosti | Opět ti právníci. Pro profesionální makléře jsou pravou rukou a klienti na obou stranách tak mají záruku, že smlouvy jsou certifikované a nemovitost je předána korektně a správně dle smluvního vztahu. | Smlouvy stažené z internetu, právníci zaměření na jiné právo než realitní, předání nemovitosti bez smluvního ošetření - při prodeji svépomocí denní chleba. Nechtějte patřit mezi ty, co si kvůli tomu zažili měsíce a roky bezesných nocí. |
| 9.Úhrada daní z nabytí nemovitých věcí, popř. z příjmu | Další zcela logický krok je zajistit a zaplatit za odhad, na základě kterého vyměří finanční úřad daň z nabytí nemovitých věcí. A samozřejmě také připravit veškeré dokumenty. Nic snadného, ale zkušený makléř už ví, co a jak. I to zda náhodou nebude potřeba řešit daň z příjmu. | Pokud si chcete prodat nemovitost sami, musíte si taky sami připravit veškeré papíry, odnést je na finančák, zjistit, co potřebujete, vyplnit papíry - zkrátka dát to všechno dohromady. Nehledě na to, že je na vás, abyste si zajistili na své vlastní náklady odhad pro vyměření daně. Tedy, abychom byli přesní - můžete buď zajistit odhad (= zjištěná cena), nebo vyplnit náročný dokument (= směrná hodnota). Složité? Snad na to přijdete. |
| 10.Převod pravidelných plateb | Ruka už je skoro v rukávě. Šikovný makléř ale ještě připraví veškeré podklady k převodu pravidelných plateb (energie) a uzavření nových, konkrétních smluv. | U některých kroků možná malujeme čerta na zeď a přitom může všechno klapnout, jak má. Jednání s úřady vás ale v každém případě nemine - notář, katastr nemovitostí, energetické společnosti, pošta, banka. A neznalost neomlouvá, pamatujte! |
...a teď si udělejte sami svůj názor.
Na naší práci je doufejme vidět, že nás baví. Neflákáme se a snažíme se ukázat, že nepatříme k těm šejdířům, kterým jde čistě jen o zisk, nikoli o klienta (a že se takoví najdou). A z toho důvodu otevřeme témata a zaměříme se na praktiky, které v očích veřejnosti často vyvolávají pochyby. Sledujte náš blog o podnikání v realitách i nadále.