Každý při prodeji svého bytu, domu nebo pozemku zváží možnost, zda využít služeb realitní kanceláře a jak je to s provizí za prodej. Co to tedy je provize RK, co je jejím obsahem, jaká je její výše a proč a v jakém případě ji platíte? Na tyto otázky odpovídá Roman Smejkal, realitní specialista naší společnosti Hestia Group.
Na úvod je nutné stanovit, v jakém případě je provize realitní kanceláře splatná. Už z názvu „provize za zprostředkování prodeje“ logicky vyplývá, že splatnost provize RK za prodej nemovitosti nastává až ve chvíli, kdy vám zprostředkovatel zajistí zájemce o koupi a dotáhne celý proces až k podpisu kupní smlouvy. Ne dříve a ne později. Pokud zajistí kupce, ale ten po rezervaci odstoupí, má nárok pouze na smluvní pokutu plynoucí z rezervační smlouvy. Ta standardně činí polovinu blokační zálohy. Na druhou polovinu máte nárok vy (tj. prodávající). Tím se ale dostáváme k jinému tématu, o kterém pojednává tento článek o funkci rezervační smlouvy
To, co je obsaženo v provizi se u různých kanceláří liší. Zpravidla, u seriózních společností, obsahuje služby spojené s celým prodejem od A do Z. Jedná se tedy o:
Ta obnáší shromáždění všech (ze zákona povinných) dokumentů k prodeji, případně jejich zajištění. Dále je v tomto bodě myšleno na vyhotovení profesionálních fotografií, které zatraktivní propagaci nemovitosti. Provize může obsahovat i realizaci video prohlídky, záběrů z dronu, tvorbu grafických 3D půdorysů obytných ploch a dalších možností zatraktivnění nabídky v inzerci. Například také využití služeb copywritera pro co nejlepší zvýraznění silných stránek vaší nemovitosti v textu. O tomto zásadním kroku můžete více zjistit v článku na téma Jak připravit nemovitost k úspěšnému prodeji
Samozřejmostí je propagace nabídky. Doporučujeme si od makléře předem zjistit, jak bude propagace probíhat, jelikož v této otázce se mohou služby lišit. Makléř by měl být schopen toto doložit v předem připraveném prodejním plánu. Aby makléř sehnal co největší počet zájemců, měla by nabídka vaší nemovitosti podstoupit několik stupňů inzerce. Těmi jsou zpravidla export na přední realitní servery, reklama na sociálních sítích cílená podle druhu nemovitosti, oslovení poptávajících klientů z databáze RK a konkurenčních makléřů, nebo také využití obecních vývěsek. S propagačními kanály musí operativně pracovat podle aktuálního vývoje prodeje a o všech krocích vás informovat.
Pro dosažení co nejvyšší kupní ceny je samozřejmě nutné umění obchodně vyjednávat. Makléř za vás při správně nastaveném obchodu jedná často i s několika desítkami zájemců, se kterými by měl po prověření bonity a bankovních registrů realizovat i osobní prohlídky nemovitosti. Čím více, tím lépe. Stojí to sice čas, ale více zájemců znamená lepší vyjednávací pozici. Jednání se zájemci je mnohdy náročné a je potřeba být na něj připraven. V našem článku si můžete přečíst nejčastější otázky, které můžete od kupujícího očekávat.
Po nalezení zájemce je právní servis asi nejpodstatnější částí služeb, za které platíte. Pro zajištění co největší bezpečnosti klientů musí provize při prodeji obsahovat na míru sestavenou smluvní dokumentaci od certifikované advokátní kanceláře. Nikoliv základní amatérské smlouvy sepsané z šablony stažené na internetu. Převodní smluvní dokumentace má posloužit nejen jako příloha k návrhu na vklad do KN, ale především vás chránit proti případným komplikacím po převodu, nebo také definovat role všech stran při převodu (kdo platí vklad na KN, kdy se kupní smlouvy budou vkládat na KN, jak bude zajištěn tok peněz, smluvní pokuty, a nespočet dalších věcí). Samozřejmostí je také zajištění advokátní nebo notářské úschovy, příprava prohlášení AML, komunikace s bankou nebo poradcem zajišťujícím financování nemovitosti. Jako třešnička na dortu pak teprve přichází na řadu i příprava návrhu na vklad vlastnického práva a samotné podání návrhu na vklad. Poplatek za něj je samozřejmě standardně zahrnut v provizi.
V rámci dokončení obchodu by měl makléř samozřejmě zajistit hladké předání nemovitosti. Musí dohlédnout na to, že byly smluvní závazky obou stran dodrženy a následně pomoci s přepisem energií na nového majitele.
Najímáte-li si realitního specialistu, platíte především za jeho odborný dohled nad celým procesem. Spoléháte se na to, že nedopustí žádnou kolizi postupu prodeje se zákony a předpisy. Může nastat situace, kdy bude nutné vyřešit v průběhu prodeje výmaz věcných břemen, zástavních práv, zajištění passportů a legalizace nezapsaných staveb, a jiné. Na to vše vás musí váš makléř upozornit, ale především musí být schopen pro vás zajistit řešení.
Výše provize je variabilní věc. Každá realitní kancelář může mít výši provize stanovenou jinak, ale především se také liší podle míry poskytnutých služeb. Poměr mezi výší provize a poskytnutými službami je tedy mnohem důležitější ukazatel nežli samotná částka. Běžná provize realitní kanceláře však může činit 3-6 % z kupní ceny nemovitosti. Rozhodujícím faktorem je také cena nemovitosti, odhadnutá náročnost prodeje a domluvená délka spolupráce. Na otázku, kdo platí provizi, není jednoduchá odpověď, jelikož se jedná spíš o úhel pohledu. Z logiky věci vyplývá, že provizi za využití služeb makléře při prodeji nemovitosti platí prodávající, který si ho najal. Provize je však zpravidla obsažena v kupní ceně, ze které se odečítá. Někdy je dokonce přidána nad rámec tržní hodnoty, je-li si makléř jistý svojí schopností nemovitost prodat za vyšší cenu.
Jakékoliv spolupráci s realitním makléřem vždy předchází nezávazná informativní schůzka. Využijte toto setkání a získejte od makléře informace o výší provize, ale také rozsahu služeb, které obsahuje (ideálně již sepsaných v prodejním plánu). Až na základě zjištěných informací se rozhodněte, zda využijete služeb dané RK nebo budete hledat jiného pomocníka s prodejem.